Immobilier industriel en Roumanie : un marché en pleine expansion soutenu par la relocalisation
La Roumanie confirme sa position de hub industriel stratégique en Europe centrale et de l’Est, portée par la relocalisation progressive des capacités de production, la montée en puissance du e-commerce, et les exigences croissantes en matière de durabilité (ESG).
Avec 7,5 millions de m² d’entrepôts et d’espaces logistiques modernes à fin 2024, auxquels s’ajoutent 370 000 m² en construction, la Roumanie se classe en troisième position dans la région CEE-14, juste derrière la Pologne et la République tchèque, selon le dernier rapport « ExCEEding Borders 2025 » publié par Colliers.
Un potentiel encore sous-exploité
Bien que la Roumanie représente déjà 11 % du stock logistique régional, le ratio surface logistique/population reste très en dessous des pays voisins : 0,4 m² par habitant, contre plus de 0,9 m² en Pologne et 1 m² en République tchèque.
Ce décalage offre un fort potentiel de croissance, en particulier en dehors de Bucarest, où la demande augmente plus vite que l’offre. Pour soutenir sa transition vers une économie industrielle moderne, le pays devrait construire 1 million de m² de surfaces industrielles par an dans les années à venir.
Une dynamique portée par la relocalisation et la régionalisation
Grâce à sa proximité avec l’Europe de l’Ouest, à ses coûts d’exploitation compétitifs, à la disponibilité foncière et à une main-d’œuvre qualifiée, la Roumanie devient un point de chute stratégique pour les industriels souhaitant rapprocher leur production des marchés de consommation.
Parmi les secteurs moteurs, on retrouve :
- l’automobile,
- l’électronique,
- le pharmaceutique,
- le e-commerce et
- la distribution.
La demande croissante pour des entrepôts modernes “build-to-suit” (construits selon les besoins spécifiques des entreprises) confirme cette tendance de réindustrialisation ciblée.
Villes régionales en plein essor
Si Bucarest concentre encore près de la moitié du stock logistique national, des villes comme Cluj-Napoca, Timișoara, Craiova, Ploiești ou Oradea attirent un nombre croissant d’investissements. Les nouvelles autoroutes, la proximité des frontières et la main-d’œuvre locale disponible en font des alternatives attractives aux capitales régionales plus saturées de l’UE.
Les transactions de location ont franchi les 600 000 m² en 2024, majoritairement portées par les secteurs de la production, du retail et de l’e-commerce. La demande industrielle a représenté à elle seule près de 50 % des nouveaux besoins en espaces, un revirement net par rapport à l’époque pré-Covid, où la logistique dominait largement.
ESG et rendement : une combinaison gagnante
La Roumanie se distingue également par son engagement croissant en matière de durabilité :
- développement de bâtiments certifiés BREEAM et LEED,
- efficacité énergétique,
- intérêt accru pour les projets “green”.
Les rendements locatifs pour les actifs industriels premium s’élèvent à environ 7,75 %, bien au-dessus de la moyenne régionale, offrant ainsi aux investisseurs étrangers un fort levier de performance dans une économie en plein essor.
Les loyers restent compétitifs : entre 4,5 et 5 €/m²/mois pour les actifs premium, avec un taux d’occupation moyen stable autour de 5 %.
Pourquoi ce marché intéresse de plus en plus les entreprises françaises
Pour les entreprises françaises à la recherche :
- de sites de production compétitifs,
- de nouveaux marchés pour le e-commerce,
- ou d’investissements logistiques durables,
la Roumanie représente un écosystème attractif et encore sous-capacitaire, offrant des opportunités concrètes d’expansion, en particulier dans les villes secondaires à fort potentiel.
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