Immobilier en Roumanie : La “Bulle” des promoteurs locaux vacille
C’est un véritable séisme qui secoue le marché de la promotion immobilière en Roumanie. Selon une analyse financière publiée cette semaine par le cabinet Frames, les dettes des développeurs immobiliers ont atteint un niveau historique de 35 milliards de lei (env. 7 Mds €), soit le double d’il y a dix ans.
Face à l’explosion des coûts, à la hausse de la fiscalité (TVA) et à la chute de la demande, 60 % des entreprises du secteur sont aujourd’hui en risque d’insolvabilité. Pour les investisseurs français, ce scénario de crise cache en réalité une opportunité majeure de consolidation et d’acquisition à prix cassés.
Les chiffres de la crise : Pourquoi le marché local suffoque
L’analyse des bilans financiers révèle une fragilité structurelle du marché roumain, dominé par de petits acteurs sans assise financière solide.
- Fragmentation extrême : Sur 7 300 développeurs actifs, plus de 80 % sont des micro-entreprises ou des PFA (indépendants), très vulnérables aux chocs de trésorerie.
- Stocks invendus records : La valeur des appartements non vendus dépasse désormais les 10 milliards de lei, bloquant la trésorerie des promoteurs.
- TVA punitive : Le passage de la TVA de 5% à 9% (puis 19% selon les cas récents) a stoppé net les ventes sur le segment “mass market”.
Résultat : À Bucarest, sur 3 000 développeurs, plus de 2 300 sont classés en risque “élevé” ou “très élevé” de faillite. Cluj, Timiș et Constanța suivent la même tendance.
Le “Build-to-Rent” : La nouvelle frontière pour les investisseurs étrangers
Comme le souligne Adrian Negrescu, manager de Frames, “les petits investisseurs qui vivaient d’un projet à l’autre vont avoir besoin d’être sauvés”. Le marché va donc se nettoyer, ne laissant survivre que les acteurs capitalisés.
C’est ici que l’opportunité se dessine pour les fonds d’investissement et les promoteurs étrangers :
- Rachat de projets en difficulté (Distressed Assets) : De nombreux chantiers à l’arrêt ou projets autorisés cherchent repreneurs pour éviter la faillite.
- Basculement vers le Locatif : Avec des taux d’intérêt élevés et une baisse du pouvoir d’achat immobilier, les Roumains se tournent vers la location. Le modèle du “Build-to-Rent” (construire pour louer), boudé jusqu’ici, devient extrêmement rentable pour des investisseurs institutionnels capables de porter le foncier sur le long terme.
L’analyse Eastrategies : L’heure des “Soldes” a sonné
Chez Eastrategies, nous anticipons une année 2026 marquée par une vague de consolidations. Le marché immobilier roumain passe de l’ère de la spéculation artisanale à celle de l’investissement professionnel structuré.
« Ce n’est pas la fin de l’immobilier en Roumanie, c’est la fin de l’amateurisme. Pour un groupe français disposant de liquidités, c’est le moment idéal pour entrer sur le marché en rachetant des actifs de qualité à des développeurs locaux asphyxiés par leur dette. »
Nos 3 conseils stratégiques pour 2026 :
- Surveillez les portefeuilles de “NPL” (Non-Performing Loans) : Les banques vont chercher à se débarrasser des créances douteuses des promoteurs. Il y a des décotes importantes à saisir sur des actifs fonciers premium.
- Visez le segment “Premium” et “Green” : Si le marché de masse souffre, la demande pour des logements certifiés écologiques et haut de gamme reste forte, car l’offre est rare et la clientèle (expats, IT) a les moyens.
- Privilégiez les grandes métropoles régionales : Si Bucarest est saturé de projets à risque, des villes comme Iași, Brașov ou Oradea offrent encore des rendements locatifs attractifs avec une concurrence moins féroce.
Vous cherchez des opportunités d’investissement immobilier ou de rachat d’actifs en Roumanie ?
Ne vous lancez pas seul dans un marché en restructuration. Eastrategies vous aide à auditer les cibles potentielles et à sécuriser vos acquisitions.